6月19日，佛山市自然资源局禅城分局发布公告，拟将华发四季花园项目自持的16750平方米计容面积商品住房转为可销售商品住房。
2024年10月佛山发布房地产新政，明确“对于因住宅用地公开交易时采取“限地价、竞自持”竞价规则产生的自持商品住房，经政府同意并核算补缴相关费用后，可转为普通商品住房上市流通。”
所谓“限地价、竞自持”的竞买规则是此前在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的调控要求下产生的土地竞拍规则，在土地竞买价格触顶最高价时转为竞自持商品房比例，自持部分房源作为租赁住房进入市场，从而避免地价持续升高。
自去年的新政发布以来，相关的房地产企业以及项目反应积极，截至目前，已有多个拥有自持商品住房的房地产项目将自持部分转为普通商品住房出售。
拿地8年一直只租不售，华发四季或7月入市
本次公告涉及的华发四季项目位于祖庙板块，2017年，华发以成交楼面价15665元/㎡拿下这宗地块，价格创禅城区住宅地块楼面价新高。
拿地8年来，因为种种原因，华发四季项目一直未对外销售。2022年，项目基本落成，开发商宣布华发四季只租不售，将全盘约700套房源全数出租。
近期，借着项目自持商品房成功转为可售的契机，华发四季预计将重新入市。
项目全盘共有共6栋住宅，其中本次自持转可售的商品房均均位于4栋。产品方面，为95平、126平、140平三到四房。
图：华发四季花园平面图
超37万㎡，22个涉自持项目，已开始陆续入市
佛山这批因竞拍而产生的自持住宅项目拿地时间主要集中在2017-2019年。据中指研究院统计，这3年期间共有约22个涉宅地块进入“竞自持”阶段，总计自持面积超37.7万㎡。
表：佛山涉自持住房项目统计
注：标黄为自持部分已入市或即将入市的项目，数据来源：中指研究院统计
涉及自持的项目分布相当广泛，在佛山的五个市辖区均有相关项目分布，由于地块当年竞拍时已到达最高限价并且转入竞自持阶段，地块地段、周边环境等的素质比较高。
据统计，截至目前，已经有4个涉及自持的项目的商品住房已入市或即将入市，其中包括两个自持体量最大的项目：世茂望德和时代天境，自持建面分别为8.28万㎡和7.1万㎡。
政策出台后，位于奇槎板块的双盘世茂望德和中粮珑湾祥云两个项目率先入市，其中中粮珑湾祥云2024年12月重新开售，共新增192套供应，面积段覆盖96-192㎡，截至今年6月，项目已网签191套，基本实现清盘。销售均价约17500-19000元/㎡，较此前2019-2021年项目销售均价折价约20%。
表：中粮珑湾祥云项目数据
对市场影响总体可控
前期自持项目转为普通商品房陆续入市，这些项目的优势一是项目基本为现房销售，不存在交付问题；二是项目地段普遍较好，且经过数年的发展，周边配套已经相对成熟，确定性较高。
短期内，这些项目对周边的新房、二手房可能会造成一定冲击。但从总量来看，所有涉及自持项目的待售总建面不足40万㎡，约为当前佛山商品住宅1个月的总销售面积。并且，这些项目入市节奏不一，对市场的影响相对可控。
另外，跟目前的新房相比，这些自持项目在户型设计、装修标准、实用率等方面均有一定的差距，部分购房者对这些方面存在一定的顾虑。对购房者而言，是否选择购买此类项目，可综合考虑项目的推售价格、周边配套以及个人需求，理性选择。
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